Ett upplåtelseavtal handlar inte om två parter som kommer överens. Föreningen bestämmer över innehållet och medlemmen blir bunden till vad föreningen bestämmer. Vad som tillhör lägenheten framgår sällan och rätt som det är kan föreningen bestämma sig för att lägga beslag på något som bostadsrättshavaren trott tillhörde lägenheten. Eftersom en bostadsrättslägenhet skapas och definieras genom upplåtelseavtalet är innehållet avgörande.

Det vanliga är att upplåtelseavtalet inte innehåller mer än vad som krävs av bostadsrättslagen. Formkraven i
bostadsrättslagen är att upplåtelsehandlingen ska vara skriftlig, innehålla parternas namn, den lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp som ska betalas som insats och årsavgift (i förekommande fall upplåtelseavgift). Det är ovanligt att föreningen skriver in att förråd ingår i upplåtelsen, trots att det nästan alltid är så.

Mot bakgrund av färska domar så är det viktigt att föreningar vid upplåtelser tydligt anger att exempelvis förråd tillhör lägenheten. Om förrådet inte finns med i upplåtelseavtalet kan föreningen annars (på olika grunder) senare ensidigt ta bort det. Domstolarna lägger i dagsläget en mycket tung bevisbörda på medlemmen för att styrka vad som tillhör lägenheten. Däremot har Högsta domstolen ännu inte sagt något om saken, så vi vet inte var det landar.

Min uppfattning är att situationen är otrygg för hundratusentals bostadsrättshavare som kan bli av med vad de uppfattat som sitt sedan upplåtelsen, beroende på föreningens godtycke. Det gäller också de som inte själva fått bostadsrätten upplåten till sig av föreningen utan köpt av tidigare bostadsrättshavare.

När vi är inne på det här med upplåtelser kan det vara viktigt att ta upp en annan angelägen fråga. Den börjar bli aktuell nu när det blivit svårare att sälja nyproducerade bostadsrätter till samma pris som tidigare. Vid nyproduktion skapar byggbolaget en bostadsrättsförening med en styrelse (en s.k. interimsstyrelse). Styrelsen i ”byggarföreningen” är ofta lojala med byggföretaget inte med de som så småningom ska flytta in. Byggarföreningen tecknar förhandsavtal med köpare, tar in förskott, följer upp med att upplåta bostadsrättslägenheter. Den tar sedan in resten av insatsen och upplåtelseavgiften vid tillträdet. På grund av ”byggarstyrelsens” lojalitet med byggbolaget uppstår ofta märkliga situationer där byggbolaget gynnas till nackdel för de framtida lägenhetsinnehavarna. Det kan exempelvis vara så att när priserna går ned skjuts projekt fram i tiden utan hänsyn till vad byggarföreningen tidigare fått förhandstecknarna att tro.

Byggbolagen, och därmed byggarföreningen, har förstås intresse av att tvinga kvar de som tecknat sig för en lägenhet. För att säkra att projektet kan genomföras med bibehållna vinster för byggbolaget. Men köparens livssituation kan ofta ändra sig under väntetiden och när inflyttning dröjer längre än vad köparen tänkt sig förändras kanske behovet att köpa bostadsrätten. Då uppstår ofta en konflikt. Byggaren har vinstintressen och ser gärna att köparen tvingas kvar medan köpare behöver anpassa sitt boende efter sin livssituation. I det läget säger ofta byggbolaget att förhandstecknare inte kan hoppa av. Men självklart kan en köparen, precis som vilken avtalspart som helst, häva avtalet om fördröjningen är för stor eller om byggarföreningen på annat sätt gör ett väsentligt avtalsbrott.

Ibland försöker byggarföreningen upplåta lägenheterna med bostadsrätt långt innan bygget är klart. Syftet kan vara att få in mer pengar för att betala byggbolaget i förtid eller att projektet dröjt så länge att det finns risk att köparna annars har rätt att frånträda förhandsavtalen. Men tillträdet ska ske i nära samband med upplåtelsen! Visserligen kan det finnas skäl att dröja en kortare tid för att banktransaktioner ska hinna ske mellan upplåtelseavtal och tillträde. Längre fördröjningar är olämpliga.

Det saknas tyvärr rättspraxis som anger exakt när köparen får rätt att frånträda eller häva avtalet. En del byggbolag/byggarföreningar dröjer med tillträdet mer än ett halvår efter upplåtelsen. Det är för lång tid. Det bör finnas rätt att frånträda eller häva upplåtelseavtalet då.

Skriven av Jörn Liljeström.