Kunskapsbank

Kampen för nattsömn på Hornsbergsstrand – Kebabdomen överklagad till Svea hovrätt

Stockholms tingsrätt meddelande den 8 maj 2020 en dom i det omtalade målet mellan bostadsrättsföreningen Välbehaget och kebabrestaurangen Midan vid Hornsbergsstrand i Stockholm. Bostadsrättsföreningen Välbehaget har idag genom ombuden advokat Jörn Liljeström och biträdande jurist Carl-Johan Wärn från Creo Advokater överklagat domen.

Målet handlar om att boende ovanför restaurang Midan inte har kunnat sova på nätterna på grund av störningar nattetid. Midan har förnekat att det funnits några störningar alls. För att bevisa att det funnits störningar vittnade sju boende som alla berättade att de inte kunnat sova på grund av höga ljud och slammer från Midan på natten. De har mått mycket dåligt av störningar och sömnbrist.

Tingsrätten trodde på vittnena och konstaterade att Midan stört på natten, även mellan 02.00 och 05.00. Men eftersom restaurang Midan hade rätt att ha öppet till 23:00 och under helger till 24:00 menade tingsrätten att restaurang Midan hade rätt att störa på natten. Tingsrätten sa att restaurang Midan ”behöver bland annat tid att diska, städa och förbereda morgondagens arbete efter stängning”. Tingsrätten menade också att om en bostadsrättsförening vill skydda sig mot störningar på natten måste man i hyresavtalet tydligt ange vad som är förbjudet att göra nattetid. Enligt tingsrätten räcker det inte att avtala om öppettider. Om en bostadsrättsförening har använt ett för branschen standardavtal för restaurang, så måste de acceptera störningar hela nätterna, året om.

Tingsrätten bedömde också att även om alla vittnen hela tiden blivit väckta av de nattliga störningarna från Midan, så var det inte tillräckliga bevis för nivån på störningarna. Bostadsrättsföreningen Välbehaget har nu överklagat domen eftersom boende måste ha rätt att kunna sova på nätterna. Tingsrätten har fel i att avtalen uttryckligen måste förbjuda störningar under natten. Standardavtalen för lokaler är inte skrivna på det sättet i dagsläget, säger advokat Jörn Liljeström från Creo Advokater.

Bostadsrättsföreningen Välbehaget kräver att domen ändras och att lagregeln om störningar i boendet (jordabalken 12 kap. 25 §) alltid ska tillämpas för att garantera alla i hela landet ostörd nattsömn, säger advokat Jörn Liljeström från Creo Advokater.

Om tingsrättens dom inte ändras riskerar många av landets bostadsrättsföreningar att utsättas för störningar som gör att de boende inte kan sova. Då måste alla med lokaler i sitt bostadshus skriva nya lokalhyresavtal som tillräckligt tydligt förbjuder störningar nattetid, säger advokat Jörn Liljeström från Creo Advokater.

Så här beskriver vittnena de nattliga störningarna:

  • Ljud i nivå som att befinna sig i en bowlinghall
  • Ljud som överröstar samtal och film
  • Dotter trodde att åskan gick
  • Ljud i nivå med att bo över tunnelbanan
  • Ljud som om grannarna är en mekanisk verkstad
  • Ljud som om grannarna renoverar mitt i natten
  • Ljud som om någon bryter sig in i lägenheten
  • Inte jämförbart med att bo över andra restauranger
  • Flera av vittnena har vaknat i stort sett varje natt

Advokat Jörn Liljeström från Creo Advokater är tillgänglig för frågor på telefon 08-562 403 41

Välkommen Jesper!

Creo Advokater breddar sin kompetens och hälsar varmt välkommen till Jesper Hasselquist. Jesper har tidigare varit verksam på Fastighetsägarna och juristbyråer. Han arbetar med fastighetsrätt och är specialist på hyresrättsliga frågor. Läs mer om Jesper ovan under rubriken “om Creo”.

Hantering av stämmor i Coronatider

Frågan har uppkommit hur man ska hantera stämmorna nu när det föreligger hot om Coronasmitta och många vill undvika miljöer där det samlas många människor.

Det är dock ett demokratiskt problem om stämmorna inte kan genomföras utan att alla medlemmar har möjlighet att närvara. Att medlemmar tillhör en riskgrupp som inte vågar eller ska bevista en stämma med mycket folk är alltså ett demokratiskt dilemma. Styrelsen behöver därför hitta en metod som innebär att principen om allas rätt att delta på stämman upprätthålls. Denna princip bör i vart fall kunna tillämpas under tiden det föreligger en förhöjd risk för smittspridning av Covid-19 (Coronavirus). Några viktiga frågor besvaras här.

Fullmakt – Ny tillfällig bestämmelse kommer

En grundläggande regel vid stämmor är att man ska kunna vara närvarande på stämman. Det framgår av Föreningslagen. Om medlemmen inte kan närvara personligen kan man överlåta rösträtten på annan (ombud). Hur det ska ske framgår vanligen i stadgarna. Vanligen hos bostadsrättsföreningar kan någon närstående eller annan medlem få fullmakt för en annan person.

Regeringen föreslår nu att styrelsen i en bostadsrättsförening tillfälligt ska kunna besluta om annan ordning för fullmakter. Oavsett vad det står i stadgarna ska fullmakten kunna ges till valfritt ombud. Ett ombud får dessutom företräda mer än en annan medlem. 

Närvaro på telefon

Det finns inget uttryckligt förbud mot att närvara via telefon, digitala medier eller liknande. Problemet kan var att säkerställa att personen är identisk med medlemmen. Det går sannolikt att verifiera om det krävs någon inloggningskod eller liknande och den bara lämnats ut till personer som har rätt att närvara.

Ett annat problem är omröstningar. En öppen omröstning kan ske via upprop. Då kan den som ropas upp svara ja, nej eller avstår, vilket kan noteras. Men omröstningar som är slutna går inte att genomföra med vanlig teknik (tex via telefonkonferens).

Bordlägg viktiga frågor

Ett bra råd är att bordlägga viktiga frågor och frågor som kräver större engagemang hos medlemmarna. De bordlagda frågorna kan sedan tas upp på en extrastämma när Corona-problemet är över och det går att genomföra stämmor på ett bättre vis igen.

Styrelsen bör alltså föreslå stämman att bordlägga sådant som motioner som inte måste behandlas omedelbart eller andra förslag som inte är brådskande. Styrelsen beslutar sedan när det ska kallas till en ny stämma.

Undantag från den regeln är när en tidigare stämma redan har antagit en ändring av stadgarna och detta är den andra stämman som ska anta samma stadgar. Man får helt enkelt inte ha en stämma emellan de båda besluten. Men om saken är svår eller komplex får man helt enkelt ta upp stadgeändringen igen på två senare stämmor. Det kan göras med kort varsel.

Vänta med stämman?

Lagen säger att stämman ska genomföras senast den sista juni om föreningen har verksamhetsår första januari till sista december. Många stadgar anger istället att det ska ske före den sista maj. Om stämman inte genomförs i tid kan någon medlem klaga till Bolagsverket. Bolagsverket kan då komma att kalla till stämman.

I realiteten kommer en sådan process att ta tid. Det händer därför sannolikt inte mycket om föreningen senarelägger stämman ytterligare. Bostadsrättsorganisationerna uppvaktar nu regeringen i saken och hoppas att det blir tillåtet att senarelägga stämmorna.

Vad som är viktigt däremot är att få fram årsredovisning och att få materialet till revisorn i tid. Det kan då delas ut till medlemmarna i vanlig ordning. Då har styrelsen gjort vad som måste göras, och kan sedan sitta kvar för att förvalta föreningen fram tills det är möjligt att hålla stämma. Viktiga eller kostsamma beslut bör absolut undvikas under tiden. Det handlar bara om att upprätthålla styrelses arbete i avvaktan på en ny styrelse.

Creo Advokater ger er stöd

Ove Schramm som är en mycket erfaren stämmoordförande ger er tips och råd hur ni kan agera och vad som måste göras. Enklast kontaktas han via e-post på ove.schramm@creoadvokater. Ange gärna ett telefonnummer så ringer han upp i mån av tid.

Creo Advokater har utrustning och en tjänst som gör att ett antal deltagare kan medverka på stämman via telefonkonferens. Det är en enkelt teknisk lösning som i princip alla kan använda. Främst är det tänkt att de som tillhör riskgrupperna kan medverka den vägen. Men i vart fall styrelsen och stämmopresidiet bör finnas fysiskt närvarande på stämman.

Har du koll på din familjejuridiska situation?

Victoria Fridén arbetar med familjerätt hos oss på Creo Advokater och har i samband med Äldrekontakt spelat in en föreläsning om utfallet av livets oförutsedda och förutsedda händelser. Hon pratar därmed om behovet av ett testamente, när ett äktenskapsord har eller kan få betydelse samt varför alla människor bör överväga att upprätta en framtidsfullmakt.

https://www.aldrekontakt.se/inspelningar/2019/11/19/stefanholm-j58p5-znkd2?fbclid=IwAR3czq_2vKVbhlykZzubV6m18NgsEe9-8N58fzll5dEUq_MaqwDQBPKsBbE

In och lyssna och tveka inte att höra av dig om du behöver rådgivning!

  • Creo Advokater
    Styrmansgatan 2
    114 54 Stockholm
  • 08 – 562 403 40
  • creo@creoadvokater.se

Är ditt styrelseuppdrag för din egen vinning?

Att sitta i styrelsen är ett betydelsefullt uppdrag men samtidigt sårbart och i vissa fall obehagligt. Det är därför viktigt att uppdraget tas med största allvar och noggrannhet. Majoriteten av alla föreningar och styrelser sköter sitt uppdrag men sen finns de få individer som ser sin chans till att utnyttja sin position för att gynna sig själv.

I Brf IDA blev en styrelseledamot åtalad för mutbrott och mottagande av muta från två personer med koppling till bolag som föreningen anlitat. Bolagen hade under några år tillsammans fakturerat föreningen över i vart fall 69 miljoner kronor. Styrelseledamoten hade fått använda bilar tillhörande företagen och hyrbilar gratis. Det hade också varit fråga om kontantöverföring, betalning av hotell, ett armbandsur mm. Styrelseledamoten ska ha tagit emot ”förmåner” till ett avsevärt värde. 

Rätten kom fram till att även om styrelseledamoten inte haft formell behörighet att ensam upphandla fastighetsprojektet så har han indirekt haft möjlighet att genom sin ställning utöva inflytande över upphandlingarna i föreningen. Det fanns alltså en klar koppling mellan förmånen och upphandlingen av fastighetsprojekt i föreningen. Mutbrotten var så grova att rätten dömde de som mutat och den som tagit emot mutor till fängelse.

Det förekommer sällan sådana tydliga och grova mutbrott som i detta fall utan det handlar mer om mer svårbedömda hanteringar som hamnar ”under radarn”. En vanlig variant är när föreningen gör en upphandling med ett företag där någon i styrelsen exempelvis känner företrädaren och gör det hela lite för gynnsamt för sin kompis med presenter eller genom att bli bjuden på något.

Men hur skyddar man sin förening mot ekonomisk brottslighet? Det finns olika sätt att praktiskt minska risken för ekonomisk brottslighet i föreningen.

Arbeta med bra rutiner. Se till att ni har en tydlig attestordning där det framgår vem som har attesträtt, två i förening så klart, och till vilket belopp per gång och per år totalt. Ha transparens i styrelsen och ha en öppenhet kring större ekonomiska beslut gentemot resterande medlemmarna (utan att det försvårar styrelsearbetet). Se till att ni har en bra extern ekonomisk förvaltning som kontrollerar ekonomin ytterligare och är en helt utomstående part. Anlita extern expertis vid större upphandlingar. Det minskar också risken för sammanblandningar med styrelseuppdraget. Låt inte styrelseledamöter blanda sina affärer med föreningens på olika sätt.

Om man misstänker brott i föreningen eller om det fattats beslut som skadat föreningen och gynnat någon annan så börja med att samla information och lyfta frågan med övriga medlemmar. Innan så sker är det bra att ha tagit ställning till om det finns tillräckligt underlag för att driva frågan. För om ingen är villig att driva frågan och det tagits upp med alla medlemmar kan det bli stor osämja i föreningen, utan att det är någon nytta med det.

Så snart misstanke finns om att styrelseledamot, eller fler, har skadat föreningen så är det klokt att neka ansvarsfrihet när det är dags att ta ställning till det på årsstämman. Om brott inte går att styrka är nekande av ansvarsfrihet en viktig faktor för att kunna kräva skadestånd av en eller flera styrelseledamöter. Det ställs väldigt höga krav för att styrelsen ska anses skadeståndsskyldig. Om styrelseledamöterna håller ögonen öppna kan korruption heller aldrig få fäste i någon enstaka lättpåverkad ledamot som råkat väljas in. De flesta ledamöterna är helt reko. Med lite vaksamhet kan den enstaka procenten som saknar en moralisk kompass räddas från att lockas av tillfället och falla för korruptionens lockelse. Det räddar inte bara föreningen utan också den som riskerar att hamna på glid.

Författare: Jörn Liljeström

Välkommen Carl-Johan!

Carl-Johan börjar också hos oss och vi hälsar även honom varmt välkommen till Creo. Han har flerårig erfarenhet av civilrättslig tvistlösning från Stockholms tingsrätt och advokatbyrå. Han har särskild erfarenhet av hyrestvister och att hjälpa företag att få betalt. Läs mer om Carl-Johan ovan under rubriken “om Creo”.

Välkommen Jacob!

Creo får ytterligare förstärkning och välkomnar varmt Jacob till oss. Han har tidigare varit verksam på Utrikesdepartementet och kom till Creo efter två års tingstjänstgöring vid Göteborgs tingsrätt. Han arbetar med tvistlösning och är särskilt inriktad på internationell familjerätt, arbetsrätt och bolagsrätt. Läs mer om Jacob ovan under rubriken “om Creo”.

Lagändring ger fastighetsägare möjligheten att stoppa Airbnb

Klagar dina trogna och skötsamma hyresgäster på spring i trappen? Har du tröttnat på att huset blivit turisthotell?

Sedan den 1 oktober 2019 har betydelsefull lagstiftning införts som påverkar andrahandshyresgästers ställning.

På samma sätt som tidigare får en förstahandshyresgäst som hyr ut sin lägenhet i andra hand inte ta ut en hyra som är högre än hyresgästens egen hyra med eventuellt tillägg för möbler och andra nyttigheter. Genom de nya reglerna kan dock förstahandshyresgästen förlora sitt kontrakt om en för hög hyra tas ut.

Det har även införts nya regler om otillåten andrahandsuthyrning. Om en hyreslägenhet överlåts eller upplåts i andra hand utan samtycke från hyresvärden eller tillstånd från hyresnämnden kan hyresvärden begära att hyresförhållandet ska upphöra. Tidigare fanns en regel som sa att hyresrätten inte fick förverkas om hyresgästen efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtog rättelse eller ansökte om tillstånd i hyresnämnden och fick det.

Genom lagändringen den 1 oktober 2019 gäller dock att hyresrätten är förverkad och hyresvärden är berättigad att säga upp avtalet i förtid utan möjlighet till rättelse från hyrestagarens sida. Hyresgästen kan alltså inte längre undgå förverkande genom att göra rättelse eller ansöka om tillstånd och få ansökan beviljad. Det enda undantaget som gäller är om hyresgästen kan visa någon giltig ursäkt för sin otillåtna andrahandsuthyrning. Så kan t.ex. vara fallet om hyresvärden lämnat felaktig eller otydlig information till hyresgästen om huruvida en överlåtelse eller upplåtelse kräver samtycke eller tillstånd.

De nya reglerna påverkar såväl hyresgästernas ställning som hyresvärdar och fastighetsägares förvaltning. Creo Advokater bistår regelbundet med rådgivning och handläggning av ärenden som gäller förverkande av hyresrätter. Lagändringen gör att de fall som tidigare varit svårhanterade och dyra nu har blivit kostnadseffektiva och snabba.

Välkommen Victoria!

Vi expanderar i jämn takt och nu välkomnar vi advokat/partner Victoria Fridén! Hon har sedan hon tog sin juristexamen vid Stockholms universitet arbetat på jurist- och advokatbyråer innan hon blev partner på Creo Advokater.

Victoria biträder både företag och privatpersoner i rättsliga ärenden och är särskilt specialiserad inom familjerättens område, läs mer om henne ovan under rubriken “om Creo”.

Välkommen Anders!

Anders Lundberg börjar hos oss och vi hälsar honom varmt välkommen till Creo! Efter två års tingstjänstgöring vid Eskilstuna tingsrätt är han taggad på vara på ombudssidan och fortsätta sin karriär på advokatbyrå.

Läs mer om honom på sidan.

sv_SESvenska
en_GBEnglish (UK) sv_SESvenska