Hyresvärdens uppsägning av lokalhyresavtal på grund av förverkande

Oavsett om du som fastighetsägare innehar hyresrätter för bostadsändamål eller kommersiella lokaler kan vi på Creo Advokater bistå dig. Här ger vi dig mer information om vad som gäller för uppsägning av lokalhyreskontrakt på grund av förverkande och går igenom de olika förverkandegrunderna.

Kontakta oss

Vad innebär förverkande?

Förverkande innebär att hyresgästen misskött sig på ett sätt som innebär att hyresvärden har rätt att säga upp hyresrätten och begära att hyresgästen omedelbart ska avflytta från lokalen.

Trots att hyresgästen har innehaft lokalen i mer än 9 månader och därför har indirekt besittningsskydd upphör besittningsskyddet om lokalen förverkas. Här går vi igenom de olika förverkandegrunderna och steg för att säga upp en lokal på grund av förverkande.

Förverkandegrunderna

Obetald hyra

Om lokalhyresgästen inte betalar hyran inom förverkandefristen, d v s inom två vardagar efter förfallodagen, är hyresrätten förverkad och du som hyresvärd har rätt att säga upp lokalen till omedelbar avflyttning. Om betalningen avsåg ett helt kvartal eller annan längre hyresperiod och hyresgästen betalade för den kalendermånad som löper just då är hyresrätten inte förverkad. Hyresgästen riskerar alltså inte förverkande genom att betala för en månad i taget. Upprepad betalning i strid med avtalet kan dock leda till att avtalet sägs upp och besittningsskyddet bryts.

Om hyresgästen är mer än två dagar sen med betalning av hyra har hyresgästen dock en sista chans att rätta sig. Om Hyresgästen betalar hela det förfallna beloppet inom två veckor från delgivning av hyresvärdens uppsägning och underrättelse om möjlighet till återvinning av hyresrätten återvinns hyresrätten och den är därmed inte längre förverkad. Hyresgästen får på så sätt stanna kvar i lokalen.

Otillåten överlåtelse eller andrahandsuthyrning

Samtycke från hyresvärden eller hyresnämndens tillstånd krävs för överlåtelse eller andrahandsuthyrning av en lokal. Om hyresgästen otillåtet hyr ut eller överlåter lokalen ska hyresvärden skicka tillsägelse/rättelseanmodan inom två månader från dess att hyresvärden fick kännedom om överlåtelsen/uthyrningen. Rättelseanmodan ska skickas skriftligen, genom rekommenderat brev eller annan form av delgivning.

Om hyresgästen inte rättar sig efter tillsägningen och inte heller ansöker om prövning hos hyresnämnden så snart som möjligt är lokalen förverkad och hyresavtalet kan sägas upp av hyresvärden.

Lokalen används för annat ändamål eller hyresgästen inrymmer utomstående

Hyresgästen får inte använda lokalen för annat ändamål än vad som är avtalat med hyresvärden, exempelvis får en restaurang inte används för hotellverksamhet och en frisörsalong får inte användas för restaurangverksamhet. Hyresgästen får inte heller inrymma utomstående till besvär för hyresvärden. Det innebär att hyresgästen inte i sin tur får hyra ut delar av lokalen till någon annan, varken privatperson eller företag, om det är till besvär för hyresvärden.

Om hyresgästen inrymmer utomstående eller använder lokalen för annat ändamål och detta inte kan accepteras av hyresvärden ska hyresvärden skicka rättelseanmodan/tillsägelse till hyresgästen så snart som möjligt. Om hyresgästen då inte inom skälig tid vidtar rättelse är hyresrätten förverkad och kan sägas upp omedelbart av hyresvärden.

Spridande av ohyra

Om hyresgästen på grund av vårdslöshet orsakar ohyra i lokalen, eller inte underrättar hyresvärden om ohyra omgående vilken leder till att ohyra sprids i fastigheten, kan hyresvärden säga upp hyresavtalet. Hyresvärden måste säga upp avtalet inom två månader från dess att hyresvärden fick kännedom om ohyran. Om det är fråga om mindre allvarliga fall av ohyra som inte leder till stora besvär för hyresvärden förverkas inte hyresrätten.

Vanvård – störningar

Hyresgästen får inte störa andra som befinner sig på fastigheten och i området på ett sätt som inte bör tålas. Störningarna måste vara allvarliga och försämra andras miljö så mycket att det inte ska behöva tålas. Hänsyn måste tas till upplåtelseändamålet, att det låter mycket från en verkstad måste hyresvärden tåla, eftersom hyresvärden valt att hyra ut lokalen för ändamålet att bedriva verkstad (en annan sak är att boende i huset kanske inte kan förväntas tåla detta och att det då kan bli följdproblem för hyresvärden). Våldsamt eller hotfullt beteende mot andra hyresgäster eller allvarliga störningar nattetid är sådant som aldrig behöver tålas.

Hyresrätten är förverkad om hyresgästen inte utan dröjsmål vidtar rättelse efter tillsägning/rättelseanmodan från hyresvärden och störningarna är allvarliga.

Tillsägelsen måste vara tydlig, det ska framgå vilket fel hyresgästen har gjort och att hyresvärden har avsikt att säga upp lokalen om hyresgästen inte rättar sitt beteende. Rättelseanmodan ska som vanligt delges till hyresgästen för att det ska finnas bevis på att tillsägelse skett.  

Om hyresgästen rättar sitt beteende inom skälig tid eller annars innan hyresvärden sagt upp avtalet är lokalen inte förverkad. Lokalen förverkas inte heller om störningarna är av mindre betydelse eller skada för hyresvärden.

Vägrat tillträde

Om hyresvärden enligt lag har rätt att tillträda lägenheten måste hyresgästen släppa in hyresvärden. Om hyresgästen inte släpper in hyresvärden utan giltig ursäkt är lokalen förverkad. Detta utan att tillsägelse eller rättelseanmodan skett.

Observera dock att du som hyresvärd inte får ge dig själv tillträde till lokalen annat än i nödfall. Om nödvändig tillsyn eller förbättringsarbeten krävs som inte kan skjutas upp utan skada, exempelvis vid vattenläckage, måste hyresgästen omedelbart ge hyresvärden tillträde till lokalen. Vid andra typer av förbättringsarbeten eller tillsyn som inte är brådskande måste hyresvärden meddela hyresgästen om önskat tillträde minst en månad i förväg – ibland med mer än 9 månaders varsel. Arbeten som inte är brådskande får aldrig utföras under hyresgästens sista månad i lokalen. Hyresvärden kan bli skyldig att lämna ersättning eller hyresnedsättning till hyresgästen om arbetet innebär hinder för hyresgästens nyttjande av lokalen. 

Åsidosätter avtalsenlig skyldighet

Lokalen kan också förverkas om hyresgästen åsidosätter en avtalsenligt skyldighet. För att åsidosättande av avtalsenlig skyldighet ska leda till förverkande krävs att det är av synnerlig vikt för hyresvärden att reglerna följs. Det finns inget krav på att tillsägelse/rättelseanmodan ska skickas till hyresgästen, om inte avtalsvillkoren är otydliga på ett sätt som innebär att hyresgästen inte säkert vet att den gjort fel.

Hyresvärden ska säga upp avtalet inom två månader från kännedom om avtalsbrottet.

Brottslig verksamhet eller prostitution

Om lokalen helt eller till väsentlig del används för brottslig verksamhet eller prostitution har hyresvärden rätt att säga upp lokalen omedelbart. Det krävs dock att brottet präglas av affärsmässighet, såsom organiserad brottslighet.

Sammanfattningsvis är förverkande komplicerat och juridisk expertis krävs.

Vi på Creo Advokater är experter inom detta område, tag kontakt med oss på Creo@creoadvokater.se eller på telefon: 08-562 403 40.

Kontakta oss

Hur vi hjälper dig

Första kontakten sker per telefon eller e-post

Du ringer eller skickar e-post till någon av våra jurister och berättar om ditt problem. Vi bokar tillsammans in en tid för inledande samtal, antingen på advokatbyrån eller hos dig i dina lokaler.

Inledande samtal hos oss eller hos dig

Vi träffas för ett förutsättningslöst möte. Syftet är att vi ska förstå dig, din verksamhet och vad du behöver hjälp med. Vi informerar dig även om våra villkor och arbetssätt. När vi har bildat oss en uppfattning om ditt problem ger vi dig konkreta förslag på hur vi kan lösa det.

Rättsskydd

Om du har en företagsförsäkring så har du oftast så kallat rättsskydd genom den. Det betyder att du kan få dina rättsliga kostnader ersatta av ditt försäkringsbolag om du hamnar i en tvist. Vanligtvis täcker rättsskyddet det mesta av rättegångskostnaderna, till exempel ombudskostnader och kostnader för att ta fram nödvändig bevisning. För den som förlorar en rättslig process i domstol kan rättsskyddet även omfatta motpartens rättegångskostnader. Vi hjälper dig att kontrollera villkoren för din rättsskyddsförsäkring och ansöker om rättsskydd hos ditt försäkringsbolag.

Kontakta oss
Creo skapar värde, löser problem och trappar om möjligt ned konflikter. Vi tycker om människor och trivs med vad vi gör. Vad kan vi göra för dig?
Jörn Liljeström, Grundare

Kontakta oss

Har du några frågor du vill bollplanka eller ha råd i aktuella ärenden är du välkommen att kontakta oss via telefon eller e-post.




    Se de allmänna villkoren som gäller vid anlitande av oss.


    • Växel Creo Advokater
      08 – 562 403 40
    • creo@creoadvokater.se
    • Creo Advokater
      Styrmansgatan 2
      114 54 Stockholm

    Hur vi arbetar

    Vi hjälper dig och ditt företag med praktiskt användbar rådgivning och effektiva åtgärder. Internt utvecklar vi hela tiden vår kompetens och stärker varandra. Vi arbetar effektivt i team med ett stort mått av hjälpsamhet och omtanke både internt och i förhållande till dig som klient. I ett yrke där man behöver skapa goda lösningar är det viktigt att vi som hjälper dig trivs och att vår fulla potential kan tas till vara. Det är så vi tar hand om våra klienter på bästa sätt. Med lite extra omtanke.

    Jörn Liljeström

    Advokat/Partner
    • Kontakt
    • Om Jörn

    Jörn tog sin juristexamen vid Lunds universitet 1992. Efter tingsmeritering vid Huddinge tingsrätt har han som verksam inom HSB varit ombud för i huvudsak fastighetsägare i civilrättsliga tvister och fört deras talan i hela landet. Från 2003 har han fortsatt med tvistemålshantering m.m. på advokatbyrå.

    Kontakta Jörn när ni behöver ombud i rättegång eller för att förebygga och lösa tvister inom det civilrättsliga området, inklusive allt som berör delägare och styrelser i bolag och bostadsrättsföreningar. 

    Victoria Fridén

    Advokat/ Partner
    • Kontakt
    • Om Victoria

    Victoria har sedan hon tog sin juristexamen vid Stockholms universitet arbetat på jurist- och advokatbyråer innan hon blev partner på Creo Advokater.

    Victoria biträder både företag och privatpersoner i rättsliga ärenden och är särskilt specialiserad inom familjerättens område (bl.a. upprättande av äktenskapsförord, samboavtal, bodelningsavtal, bouppteckning vid dödsfall, arvskiftes- och gåvohandlingar m.m.). Vidare biträder hon ofta klienter i arvsrättsliga tvister och i vårdnadsmål samt åtar sig uppdrag som bodelningsförrättare och boutredningsman.

    Victoria biträder även företag och privatpersoner i andra civilrättsliga mål i domstol, t.ex. vid fordringstvister.

    Kontakta Victoria om du har ett ärende där du önskar ha en advokat som ger sitt yttersta för att tillvarata dina rättigheter.

    Daniel Edström

    Advokat
    • Kontakt
    • Om Daniel

    Daniel tog sin juristexamen från Uppsala universitet 2001 och innehar certifikat i internationell och komparativ rätt från Tilburg University (1999). Efter examen arbetade han som bolagsjurist inom bl a telekom och för Stockholms Stadsmission. Sedan 2008 har han varit verksam på advokatbyrå. 

    Daniel har stor erfarenhet av juridisk rådgivning och processföring i domstol. Han biträder löpande alla typer av klienter inom civilrättens område, med tyngdpunkt på affärsjuridik, fastighets- och entreprenadrätt samt tvistelösning av olika slag. 

    Välkommen att kontakta Daniel för effektiv rådgivning och vid behov av advokat för en rättslig tvist.

    Carl-Johan Wärn

    Jurist
    • Kontakt
    • Om Carl-Johan

    Carl-Johan har flerårig erfarenhet av tvistlösning och processföring från Stockholms tingsrätt och affärsjuridisk byrå.

    Han har särskild erfarenhet av entreprenad och tvister mellan företag. Carl-Johan har även en pol. kand. i offentlig förvaltning och hjälper till vid upphandlingar.

    Kontakta Carl-Johan för juridisk rådgivning och särskilt om ditt företag har problem med att få betalt.

    Frida Ristner

    Paralegal
    • Kontakt
    • Om Frida

    Frida har en kandidatexamen i internationell rättsvetenskap från Örebro Universitet och en master från Stockholms Universitet i Europeisk ekonomisk rätt där hon specialiserat sig på konkurrensrätt.

    Frida har under sina studier arbetat deltid som assistent på advokatbyrå och har många års erfarenhet inom servicebranschen.

    Kontakta Frida om du har allmänna frågor kring administrationen eller ditt ärende.

    Jacob Wallroth

    Jurist
    • Kontakt
    • Om Jacob

    Jacob har en svensk juristexamen och en master i affärsjuridik från Turins universitet. Han har tidigare varit verksam vid Göteborgs tingsrätt och Utrikesdepartementet. På Creo arbetar han med tvistlösning och är särskilt inriktad på fastighetsrätt och byggfrågor.

    Tveka inte att höra av dig till Jacob för juridisk rådgivning.

    Saga Jönsson

    Paralegal
    • Kontakt
    • Om Saga

    Saga studerar på juristprogrammet i Uppsala samtidigt som hon jobbar deltid hos oss på Creo Advokater med allt från att ta hand om klientbesök till informationsinhämtning och utredningar. 

    sv_SESvenska