Förhandsavtal till bostadsrätt

Vi  på Creo Advokater hjälper dig som är missnöjd med ett förhandsavtal och ger er som står inför valet att teckna förhandsavtal eller inte goda råd på vägen.

Kontakta oss

Tolkning av förhandsavtal – en trygg affär för producenten och riskabel för konsumenten?

Måndagen den 18 maj 2020 avgjordes ett förhandsmål i Stockholm tingsrätt. Det är en seger för konsumenter som tecknar förhandsavtal. Men tittar man närmare kan man inte se någon tydlig vägledning för tolkningen av det konsumentskyddet vid tecknande av förhandsavtal.

Kontakta oss

Syftet med bindande förhandsavtal och konsumenthänsyn

Syftet med bindande förhandsavtal var att kunna binda den som ville göra tillval, det var tänkt att ske 6-12 månader innan inflytt.

På senare tid har avtal börjat tecknas allt längre innan lägenheten är klar att flytta in i. Förhandsavtalet har börjat användas för att byggaren inte ska behöva skjuta till kapital och för att föreningen ska kunna ta upp lån, delvis med förhandstecknande bostadssökande som yttersta säkerhet för lånen. Om det sket sig så skulle man kunna klämma de bostadssökande konsumenterna på pengarna. För ett projekt som bostadsproducenten tjänar pengar på. Just det läget har vi idag.

Under en period tecknades avtal som saknade tydlig tidpunkt för upplåtelse och tillträde. Avtalen håller konsumenterna fångna i en osäker och riskfylld tillvaro. Bostadsproducenterna säkrar att de gör en vinst vad som än händer, oavsett om priserna går upp eller ned. Följden av detta är att det blivit extremt riskabelt för konsumenter att teckna förhandsavtal.

Många samhällsnyttiga aktörer som konsumentrådgivare, sparekonomer och andra som inte har ett särintresse avråder nu från att teckna förhandsavtal med tanke på de ekonomiska riskerna det medför.

Den som har affärsnyttan bör bära både risker och möjligheter. De oseriösa bostadsproducenterna som inte har tillräckligt eget kapital ska inte få göra sin lycka på konsumenternas ekonomiska undergång.

Stockholms Tingsrätt

Vid tecknandet av förhandsavtal finns vissa formföreskrifter som skall följas för att avtalet ska anses giltigt. Ett förhandsavtal ska ange beräknad tidpunkt för upplåtelse. Utan angiven tidpunkt är avtalet ogiltigt. Om upplåtelse av bostadsrätten inte sker i rätt tid har en förhandstecknare rätt att säga upp avtalet.

Frågan som uppkommer i samtliga bedömningar av tingsrätternas avgöranden är vad som faktiskt är en ”beräknad tidpunkt”.

I Stockholms tingsrätts senaste dom, mål nr T 16941-18 den 18 maj 2020, bedömdes en beräknad tidpunkt som inte har ett slutdatum inte uppfylla formkravet. Vid avsaknad av sista dag bedömdes förhandsavtalet ogiltigt.

Även om rättsläget för konsumenter som tecknar förhandsavtal inte ser lovande ut visar domen trots allt på en för konsumenten positiv rättsutveckling. Eftersom tingsrätten sannolikt kommer vara konsekvent med den nya linjen så kan vi göra en prognos att de förhandstecknare som inte har ett bestämt slutdatum för upplåtelse kommer att vinna mål i Stockholms tingsrätt.

Därmed inte sagt något om andra tingsrätter och därmed inget sagt om hur Svea hovrätt kommer bedöma alla dessa fall.

Frågan kvarstår hur lång period som faktiskt kan accepteras av Stockholms tingsrätt som en ”beräknad tidpunkt” Det finns inget i domens skäl som indikerar var gränsen går. En vecka? Två veckor? En månad? Ett kvartal? Ett halvår? Ett år? Tio år? Hundra år?

Till skillnad från andra områden inom avtalsrätten läggs all risk på konsumenten vid ingående av förhandsavtal. Man kan fråga hur det kommer sig att tingsrätterna väljer att inte beakta skyddsvärdet för konsumenten i sina bedömningar. 

Ett önskemål är att Svea hovrätten vid en överprövning av alla dessa mål håller sig till vad som kommit till uttryck i lag och ger konsumenten det ökade skydd som följer med ett korrekt tillämpat lagkrav på att förhandsavtalet skall ange tidpunkt för upplåtelse.

Vad ska man göra som spekulant eller tecknare av förhandsavtal?

Till dig som är intresserad av att teckna förhandsavtal har vi ett par rekommendationer:

  1. Lyssna på konsumentrådgivarna, sparekonomerna och andra som avråder från tecknande av förhandsavtal. Om du ändå känner att du vill teckna förhandsavtal bör du iaktta försiktighet. 
  2. Försäkra dig om att förhandsavtalet uppfyller de formföreskrifter som finns, såsom att ange en beräknad tidpunkt för upplåtelsen.
  3. Uppskatta de ekonomiska risker du tar genom tecknandet av förhandsavtalet. Tänk på att om det dröjer lång tid mellan förhandsavtalet och inflytt så kan det hända saker i byggnationen eller samhället som ändrar förutsättningarna för köpet. 
  4. Slutligen, se till att du kan tillträda bostadsrätten när den upplåts. 

För er som redan tecknat förhandsavtal råder vi er att skaffa juridisk rådgivning om minsta oro eller fundering skulle uppstå. Det är viktigt att agera snabbt och korrekt mot producenten om ni skulle misstänka risk för förseningar eller liknande. Hör av er till oss på Creo Advokater så hjälper vi er!

Kontakta oss

Hur vi hjälper dig

Första kontakten sker per telefon eller e-post

Du ringer eller skickar e-post till någon av våra jurister och berättar om ditt problem. Vi bokar tillsammans in en tid för inledande samtal, antingen på advokatbyrån eller hos dig i dina lokaler.

Inledande samtal hos oss eller hos dig

Vi träffas för ett förutsättningslöst möte. Syftet är att vi ska förstå dig, din verksamhet och vad du behöver hjälp med. Vi informerar dig även om våra villkor och arbetssätt. När vi har bildat oss en uppfattning om ditt problem ger vi dig konkreta förslag på hur vi kan lösa det.

Rättsskydd

Om du har en företagsförsäkring så har du oftast så kallat rättsskydd genom den. Det betyder att du kan få dina rättsliga kostnader ersatta av ditt försäkringsbolag om du hamnar i en tvist. Vanligtvis täcker rättsskyddet det mesta av rättegångskostnaderna, till exempel ombudskostnader och kostnader för att ta fram nödvändig bevisning. För den som förlorar en rättslig process i domstol kan rättsskyddet även omfatta motpartens rättegångskostnader. Vi hjälper dig att kontrollera villkoren för din rättsskyddsförsäkring och ansöker om rättsskydd hos ditt försäkringsbolag.

Kontakta oss
Creo skapar värde, löser problem och trappar om möjligt ned konflikter. Vi tycker om människor och trivs med vad vi gör. Vad kan vi göra för dig?
Jörn Liljeström, Grundare

Kontakta oss

Har du några frågor du vill bollplanka eller ha råd i aktuella ärenden är du välkommen att kontakta oss via telefon eller e-post.




Se de allmänna villkoren som gäller vid anlitande av oss.


  • Växel Creo Advokater
    08 – 562 403 40
  • creo@creoadvokater.se
  • Creo Advokater
    Styrmansgatan 2
    114 54 Stockholm

Hur vi arbetar

Vi hjälper dig och ditt företag med praktiskt användbar rådgivning och effektiva åtgärder. Internt utvecklar vi hela tiden vår kompetens och stärker varandra. Vi arbetar effektivt i team med ett stort mått av hjälpsamhet och omtanke både internt och i förhållande till dig som klient. I ett yrke där man behöver skapa goda lösningar är det viktigt att vi som hjälper dig trivs och att vår fulla potential kan tas till vara. Det är så vi tar hand om våra klienter på bästa sätt. Med lite extra omtanke.

Jörn Liljeström

Advokat/Partner
  • Kontakt
  • Om Jörn

Jörn tog sin juristexamen vid Lunds universitet 1992. Efter tingsmeritering vid Huddinge tingsrätt har han som verksam inom HSB varit ombud för i huvudsak fastighetsägare i civilrättsliga tvister och fört deras talan i hela landet. Från 2003 har han fortsatt med tvistemålshantering m.m. på advokatbyrå.

Kontakta Jörn när ni behöver ombud i rättegång eller för att förebygga och lösa tvister inom det civilrättsliga området, inklusive allt som berör delägare och styrelser i bolag och bostadsrättsföreningar. 

Victoria Fridén

Advokat/ Partner
  • Kontakt
  • Om Victoria

Victoria har sedan hon tog sin juristexamen vid Stockholms universitet arbetat på jurist- och advokatbyråer innan hon blev partner på Creo Advokater.

Victoria biträder både företag och privatpersoner i rättsliga ärenden och är särskilt specialiserad inom familjerättens område (bl.a. upprättande av äktenskapsförord, samboavtal, bodelningsavtal, bouppteckning vid dödsfall, arvskiftes- och gåvohandlingar m.m.). Vidare biträder hon ofta klienter i arvsrättsliga tvister och i vårdnadsmål samt åtar sig uppdrag som bodelningsförrättare och boutredningsman.

Victoria biträder även företag och privatpersoner i andra civilrättsliga mål i domstol, t.ex. vid fordringstvister.

Kontakta Victoria om du har ett ärende där du önskar ha en advokat som ger sitt yttersta för att tillvarata dina rättigheter.

Nathalie Ripén

Kontorschef & Paralegal
  • Kontakt
  • Om Nathalie

Nathalie har sedan 2014 arbetat tillsammans med Jörn Liljeström. Hon utbildade sig till paralegal vid Påhlmans Handelsinstitut och är involverad i de flesta av Jörns ärenden. Efter fortsatta studier inom organisering och ledning är hon även ansvarig över HR, marknadsföring, verksamhetsplanering och administration.

Kontakta Nathalie om det är något som rör Creos verksamhet eller om du inte får tag på Jörn.

Ove Schramm

Fastighetsjurist
  • Kontakt
  • Om Ove

Ove har sedan han var klar med juristutbildningen 2002 arbetat med fastighetsfrågor och är specialist på bostadsrätt. Han har tidigare jobbat på SABO, HSB och Fastighetsägarna. Han håller utbildningar och ger stöd till styrelser i föreningsfrågor, är en efterfrågad stämmoordförande och hjälper till att lösa tvister.

Ove kan det mesta om föreningsfrågor såsom stadgar, praktiskt styrelsearbete och stämmor. Han kan också frågor om upplåtelser av vindar, andelstal och beräkning av insatser och medlemskap.

Tveka inte att höra av dig till Ove om du har krångliga föreningsfrågor.

Jacob Wallroth

Jurist
  • Kontakt
  • Om Jacob

Jacob har en svensk juristexamen och en master i affärsjuridik från Turins universitet. Han har tidigare varit verksam vid Göteborgs tingsrätt och Utrikesdepartementet. På Creo arbetar han med tvistlösning och är särskilt inriktad på fastighetsrätt och byggfrågor.

Tveka inte att höra av dig till Jacob för juridisk rådgivning.

Carl-Johan Wärn

Jurist
  • Kontakt
  • Om Carl-Johan

Carl-Johan har flerårig erfarenhet av tvistlösning och processföring från Stockholms tingsrätt och affärsjuridisk byrå.

Han har särskild erfarenhet av entreprenad och tvister mellan företag. Carl-Johan har även en pol. kand. i offentlig förvaltning och hjälper till vid upphandlingar.

Kontakta Carl-Johan för juridisk rådgivning och särskilt om ditt företag har problem med att få betalt.

Frida Ristner

Paralegal
  • Kontakt
  • Om Frida

Frida har en kandidatexamen i internationell rättsvetenskap från Örebro Universitet och en master från Stockholms Universitet i Europeisk ekonomisk rätt där hon specialiserat sig på konkurrensrätt.

Frida har under sina studier arbetat deltid som assistent på advokatbyrå och har många års erfarenhet inom servicebranschen.

Kontakta Frida om du har allmänna frågor kring administrationen eller ditt ärende.

Jesper Hasselquist

Fastighetsjurist
  • Kontakt
  • Om Jesper

Jesper har juristexamen från Uppsala Universitet och har jobbat med allmän affärsjuridik sedan år 2007. Han har tidigare jobbat på juristbyrå och Fastighetsägarna samt är specialist på hyresrätt.

Jesper kan hjälpa er med alla frågor som berör hyresrätter, bostadsrätter eller övriga för fastighetsägare förekommande problem. Han har stor erfarenhet av hyresnämnds-processer och hyresförhandling, både vad gäller bostäder och kommersiella lokaler.

Tveka inte att höra av dig till Jesper om du som fastighetsägare vill ha en skicklig och erfaren jurist.

sv_SESvenska
en_GBEnglish (UK) sv_SESvenska