Vinden ska bli bostadsrätter och kontoret på hörnan ska bli en fin studio lägenhet. När det är renovering och nya upplåtelser på gång är det viktigt att styrelse är medvetna om de risker som finns när man tecknar ett ”allt i ett” avtal med entreprenör.

När bostadsrättsföreningen har bestämt sig för att upplåta lägenheten till en byggherre som både ska inreda/bygga och sälja lägenheten kan det många gånger bli tvister rörande arbete, betalning och ansvarsområden. En mer ovanlig, men i och för sig utmärkt, modell är att föreningen står för bygget själva och sedan upplåter lägenheter när de är färdiga eller nästan färdiga. På grund av oro kring byggnation i egen regi väljer föreningar dock oftast att sälja t ex ”råvinden” till en entreprenör som även blir bostadsrättshavare.

De flesta gör då det klassiska misstaget att inte upprätta separat entreprenadavtal och separat upplåtelseavtal. Istället sammanblandas upplåtelseavtalet och entreprenadavtalet. Resultatet blir en härva som ger alla möjliga vinklar att angripa olika moment vid en eventuell tvist. Ibland är sådana avtal som advokaternas julafton, och så vill vi inte ha det. Den sammanblandade avtalsformen kan också var mycket svåröverskådlig för parterna. Genom att blanda in entreprenadreglering i upplåtelseavtalet uppstår konflikter med bostadsrättshavarens tvingande rättigheter enligt bostadsrättslagen, som till exempel rätten att inom vissa ramar få utföra arbete på det sätt bostadsrättshavaren finner lämpligt inom bostadsrättslägenheten. Den konflikten uppstår när de villkor i upplåtelseavtalet som reglerar utförandet i lägenheten inskränker bostadsrättshavarens rättigheter enligt 7 kap 7 § bostadsrättslagen. Ett annat exempel på konflikt är när bostadsrättshavaren åläggs ansvar för områden utanför lägenheten.

Ytterligare ett vanligt misstag i de sammanblandade avtalen är att något av formkraven för ett giltigt upplåtelseavtal. Jag har bland annat varit med om tvister efter att parter missat att precisera lägenheten som upplåts, missar att ange något av de belopp som ska betalas som insats, årsavgift eller i förekommande fall upplåtelseavgift. Ibland missar den som upprättar det blandade upplåtelseavtalet det mest grundläggande; nämligen att bostadsrätten verkligen ska ha upplåtits. Upplåtelsen faller ibland på att den villkorats till något. Följden av att missa formkraven är att avtalet är ogiltigt. En del fel läker efter två år, andra inte.
Oftast är det ingen som driver en sådan fråga till rättegång, men det uppstår stor ekonomisk skada om ett avtal bedöms vara ogiltig.
De styrelseledamöter som tecknat ett ogiltigt avtal kan riskera personligt betalningsansvar för den skada som någon vållas. Exempel på skadefall som jag varit med om är att entreprenören överlåtit lägenheterna till privatpersoner som senare upptäcker att lägenheterna inte är upplåtna med bostadsrätt. De har då rätt att få tillbaka hela köpeskillingen och ändå bo kvar i vad som är hyreslägenheter.

Hela köpeskillingen om många miljoner för varje lägenhet är då en ekonomisk skada som kan krävas av enskilda styrelseledamöter. I samtliga fall jag anlitats i har det varit möjligt att i rätta till felen. Men i en sådan situation kan det ibland räcka med en processlysten individ för att skadeståndsansvar skulle kunna ha drabba enskilda styrelseledamöter. Det bästa är att låta bli att göra sådana fel så att ingen behöver gå in i efterhand och försöka rätta till dem.

Mycket av det som regleras i sammanblandade avtal berör bostadsrättslagens tvingande regler. Det är riskabelt då lagen i sådana fall har företräde framför avtalet.

Man ska ha klart för sig att bostadsrättslagen är en tvingande skyddslagstiftning. Det betyder att man inte kan skriva ett hållbart avtal som utökar en bostadsrättshavares lagstadgade ansvar eller inskränka bostadsrättshavarens lagstadgade rättigheter. Detta gäller även entreprenörer som fått en råvind upplåten till sig.

Även om man lyckas låta bli att blanda ihop entreprenadavtal och upplåtelseavtal så finns det ett annat ibland förekommande problem. Nämligen att bostadsrättshavaren (entreprenören) inte betalar den fulla köpeskillingen (insats och upplåtelseavgiften). Det är viktigt att agera snabbt och rätt när detta ser ut att kunna hända. Vid bristande betalning kan man säga upp bostadsrätten för att sedan hämta hem pengarna från tvångsförsäljningen av bostadsrätten. Det går bara att säga upp bostadsrätten på grund av bristande betalning (från entreprenören) om bostadsrätten inte övergått till någon ny bostadsrättshavare och föreningen beviljat medlemskap. Därefter går det inte att förverka bostadsrätten och både förhandlingsstyrkan och möjligen att ”hämta” pengarna har försvagats.

Gör allt enklare och säkrare: Anlita någon som har erfarenhet av detta och se till att det skrivs ett separat entreprenadavtal och ett rent och klart upplåtelseavtal. Se till att få fullt betalt för bostadsrättsupplåtelsen innan bostadsrätten säljs vidare. Ta inga onödiga risker med sammanblandade avtal.

Skriven av Jörn Liljeström